不動産物権変動は民法物権の最重要論点です。『登記がないと対抗できない第三者』とは誰か。背信的悪意者、取消し・解除・時効と登記の関係まで、判例の到達点を丁寧に確認します。
戸倉 ジャスミン
先生、家を買ったら、いつ自分のものになるの? 登記した瞬間?
香月 リサ 先生
いい質問ね。
物権変動は当事者の意思表示だけで効力を生じる、というのが意思主義（176条）。
契約の時点で所有権は買主に移るのが原則よ。
深見 つむぎ
ただし、それを第三者に主張するには登記が必要ですね。
177条の対抗要件。
香月 リサ 先生
そう。
不動産に関する物権の得喪変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない（177条）。
二重譲渡で先に登記した方が勝つ、というのが典型ね。
雪村 ましろ
うぅ〜ん、その『第三者』って、誰でもいいのぉ?
香月 リサ 先生
そこが山よ、ましろちゃん。
判例のいう177条の第三者は、当事者・その包括承継人以外で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限られるの。
深見 つむぎ
だから、不法占拠者や、実体のない無権利者は第三者にあたらず、登記なくして対抗できますね。
香月 リサ 先生
そのとおり。
さらに、単なる悪意者は第三者にあたるけれど、背信的悪意者は保護に値しないとして第三者から除かれるわ。
戸倉 ジャスミン
背信的悪意者って、どういう人?
香月 リサ 先生
登記がないことを知りながら、相手を害する目的であえて登記を先に備えた、というような信義に反する者ね。
ただし、背信的悪意者から譲り受けた転得者は、その者自身が背信的悪意でなければ保護されうる、という判例もあるわ。
深見 つむぎ
取消し・解除・取得時効と登記の関係も、第三者が権利変動の前か後かで結論が分かれますね。
香月 リサ 先生
ええ。
たとえば取消しと登記では、取消し前の第三者は96条3項等で処理し、取消し後に現れた第三者とは登記の先後で決する、というのが判例。
解除も、解除後の第三者とは対抗問題になるわ。
時効は、時効完成前の譲受人には登記なく対抗でき、完成後の譲受人とは登記の先後で決するのよ。
雪村 ましろ
…『前か後か』で切り分けるのがコツなんだね。
確認クイズ
不動産物権変動に関する記述として、妥当なものはどれか。
- 不動産の不法占拠者は、民法177条の第三者にあたり、登記がなければ対抗できない
- 背信的悪意者は、民法177条の第三者から除かれ、登記がなくても対抗することができる
- 物権変動は、登記をしなければ当事者間においても効力を生じない
- 取得時効の完成前に現れた第三者に対しては、時効取得者は登記を備えなければ対抗できない
こたえを見る
正解: 2. 背信的悪意者は、民法177条の第三者から除かれ、登記がなくても対抗することができる
選択肢2が正しい。背信的悪意者は保護に値せず177条の第三者から除かれる。選択肢1は誤り。不法占拠者は登記の欠缺を主張する正当な利益を欠き、第三者にあたらない。選択肢3は誤り。物権変動は当事者間では意思表示で効力を生じる（登記は対抗要件）。選択肢4は誤り。時効完成前の譲受人は当事者類似の関係に立ち、時効取得者は登記なく対抗できる。